국토부, ｢아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안｣ 마련... 공동주택 시공품질관리 강화, 준공 후 하자문제 해결을 위한 제도 개선

국토교통부(장관 김현미)는 6월 20일 제82회 국정현안점검조정회의(국무총리 주재)에서 공동주택 품질 확보와 입주자 하자 피해의 신속한 해결을 위한 제도개선 방안에 대하여 논의하였습니다. 

주택 품질에 대한 국민 눈높이는 높아진 데 반해, 입주 시점에서 부실시공 문제가 지속적으로 제기되고 있으며, 입주 이후에도 하자 해결에 불편을 겪는 경우가 많아 ｢아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안｣을 마련하였으며, 주요 내용은 다음과 같습니다. 

< 공동주택 시공품질관리 강화 > 

1. 마감 품질을 담보할 수 있는 시공관리체계 마련

- 공기 지연 시 공정관리 강화 

- 부실시공 업체 감리 확충

- 준공 후 발견된 부실시공에 대한 벌점 부과 

- 현장대응팀 활성화 및 주택품질향상 캠페인 전개

마감공사의 주요 부실 원인이 선행공종 지연(토공사 시 암반 발견 등)으로 후속 공사 기간이 충분치 않은 상황에서 철저한 공정관리가 이루어지지 못하여 발생하는 것으로 파악됨에 따라, 공정관리를 강화하여 마감공종에서의 부실시공을 예방하도록 하겠습니다. 

예정보다 공사가 지연될 경우 감리자가 지연공종 이후 공종에 대해 만회대책을 수립 후 사업계획승인권자에 보고*하고, 해당 공종은 중점품질관리대상으로 지정**하여 감리자가 수시로 확인하도록 개선하겠습니다.

* 과거에는 감리자가 만회대책을 수립하더라도 사업주체 검토만 받아 처리 

** 감리자가 해당 공종에 대한 관리계획 및 중점점검항목 등을 작성하고, 시공과정을 수시로 확인하면서 그 결과를 사업계획승인권자에 정기적 보고 

시공사의 부실시공 이력이 일정기준 이상인 경우 감리 인력을 현행 수준보다 더 많이 확충하는 한편, 우수한 감리인력이 선정될 수 있도록 면접평가 확대 등 감리 제도를 개선하겠습니다. 

시공부실에 대한 벌점 제도는 특정 공종 완료 또는 준공 후 적발된 법령위반사항에 대해서도 벌점 부과 등 적극적 행정조치를 할 수 있도록 건설기술진흥법 시행령을 정비하겠습니다. 

시공사 자체적으로 마감공종 품질관리가 강화될 수 있도록 주택관련 협회 등과 협조하여 현재 일부 건설사들이 운영 중인 현장대응팀* 등이 활성화될 수 있도록 하고, 주택 품질 향상을 위한 캠페인도 전개해 나갈 계획입니다.

* 현장 대응팀 운영을 통해 마감공종 품질관리가 잘 이루어지는 우수 시공사 적극 벤치마킹 

2. 입주 전 점검제도 강화

- 입주자 사전방문제도 강화 및 보수조치 결과 제공 의무화

- 지자체에 공동주택 품질점검단 도입 

입주자 사전방문제도를 법제화하여 정식 점검절차로 규정하고, 전문성 등이 부족한 입주자가 해당 주택을 체계적으로 점검할 수 있도록 사업주체가 사전방문 점검표를 제공하며, 보수가 필요하다고 인정되는 건은 사용검사 또는 입주 전까지 보수가 완료*되도록 하고, 입주자가 보수 결과를 확인할 수 있게 입주 시 조치결과확인서 제공을 의무화하겠습니다.

* 정해진 시점까지 보수가 완료되지 않을 경우에는 과태료 부과 

지자체에 전문가로 구성된 품질점검단 도입 근거를 마련하고, 사용검사 전 점검절차를 마련하여 내실 있는 공동주택 품질관리가 이루어지도록 하겠습니다. 

품질점검단은 공유부 및 샘플 세대 전유부 점검을 진행하며, 입주자와 사업주체 간 분쟁사항에 대해 객관적·전문적인 판단*을 할 수 있도록 하고, 사용검사권자도 해당 점검결과를 참고하여 사용검사 여부를 결정토록 할 계획입니다.

* 품질점검단의 판단에 이의가 있는 경우에는 하자심사·분쟁조정위원회에 이의신청을 할 수 있도록 제도화할 예정 

3. 사용검사 내실화

- 사용검사권자 권한 명확화 

- 사용검사에 대한 기준 명확화 

입주자 사전방문 및 품질점검단 지적 내용 중 명확한 부실시공은 사용검사 전 또는 입주 전까지 보수가 완료될 수 있도록 사용검사권자의 시정명령·과태료 부과권한을 명확히 규정할 계획입니다. 

아울러, 입주 전 점검 시 지적된 하자 등의 경·중*을 판단하여, 정상적 주거생활이 곤란한 수준의 하자 등이 미보수된 경우에는 사용검사를 유보할 수 있도록 사용검사 기준을 명확화하여 하자가 최소화된 상태에서 입주가 이루어질 수 있도록 하겠습니다.

* 하자 등 지적사항에 대한 경·중의 판단기준은 ｢공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준｣에서 세부적으로 규정할 예정 

< 준공 후 하자문제 해결을 위한 제도개선 > 

4. 하자판정기준 개선을 통한 입주자 권리보호 확대

- 하자판정기준 적용범위·적용대상 확대 

- 하자판정기준의 구체화·세분화 

｢공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준｣(이하 “하자판정기준”)의 하자범위가 법원 판례나 건설감정실무보다 협소*한 경우 권리구제를 위해서는 소송이 불가피한 불편함이 있어, 하자판정기준을 확대 개편하여 하심위 결정만으로도 권리구제를 받을 수 있도록 하겠습니다.

* 석재 하자, 지하주차장 시공불량, 가구·수장재 하자, 보온재 미시공 등 

한편, 하자판정기준 적용대상을 하심위뿐만 아니라 사업주체 및 보증기관까지 확대하여 하심위 결정의 실효성을 제고하는 동시에 입주자의 신속한 권리구제가 가능하도록 하겠습니다. 

하자판정기준을 보다 구체적·세부적으로 규정하여 하자여부 판정 및 하자의 경중, 보수기간·비용 등에 대해 보다 명확한 기준을 마련하겠습니다. 

또한, 개정된 하자판정기준이 현장에서 일관되게 적용되도록 지자체 담당자 및 공동주택 품질점검위원 등을 대상으로 정기적으로 교육도 실시할 예정입니다. 

5. 하자관리체계 구축으로 하자예방 도모

- 하자보수청구내역 보관 의무화 

- 하심위 하자 판정결과와 관할관청의 행정절차와 연계 

- 업체별 하자현황 관리 

관리주체(관리사무소 등)에 하자보수 청구내역 보관(각 공종별 하자보수청구기간 + 5년)을 의무화하고, 입주자에게 열람을 허용하여 소유주가 변경되더라도 하자보수청구권 행사에 제약이 없도록 하고, 입주자의 하자보수청구권을 폭 넓게 보장하겠습니다.

* 현행 ｢공동주택관리법｣상 하자담보책임기간 내 하자보수청구내역이 확인되어야만 “하자담보책임기간 경과 이후”에도 하자보수 청구가 가능 

하심위의 하자판정결정이 있는 경우 이를 관할관청(지자체)과 즉시 공유하고 바로 보수공사 명령이 부과되도록 하여, 입주자의 권리구제가 신속히 이루어질 수 있도록 절차를 개선할 계획입니다. 

업체별 사용검사 전 하자(품질점검단 점검결과) 및 사용검사 후 하자(하심위 하자판정현황)를 축적하여 향후 현장점검 대상 선정, 하자 보수 보증료율 차등화(인센티브) 등 하자 예방을 위한 정책자료로 적극 활용하겠습니다. 

6. 새로운 하자분쟁제도 신설로 신속한 입주자 권리구제 도모

- 하자심사·분쟁조정위원회 내 재정기능 신설 

하심위 내 현행 조정제도*보다 효과적인 소비자 권리구제가 가능한 재정기능을 신설하여 하자 분쟁을 신속하게 해결하겠습니다.

* 조정 제도는 어느 한 당사자가 조정안을 반대 시 어떠한 결정도 할 수 없어 결과적으로는 소송으로 분쟁을 해결해야 함 

** 재정 제도는 재정결정 시점부터 일정기간 내(예: 60일) 소송을 제기하지 않는 경우에는 재판상 화해의 효력이 발생 

*** 현재 재정제도는 환경분쟁조정위 포함 4개 위원회에서 도입·운영 중 

특히, 소규모 공동주택 입주자의 경우 조정이 결렬될 경우 소송비용 등을 이유로 하자를 계속 다투기 곤란하였으나, 재정 제도 신설로 하심위 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있어, 권리보호의 범위도 한층 더 확대될 것으로 기대됩니다.

[아파트라이프] 2019.7.01. 

원문_ http://www.jay.or.kr/ab-1357-249