2019 한눈에 보는 부동산 개정세법 및 각종 규제 총정리
1. 양도세
1주택자(9억 이하 비과세)
2017년 8월 2일 대책 이후 취득 규제지역 내 주택은 2년 이상 의무주거해야 비과세 ( 8.2이전 계약분은 불필요)
[장특공] 2020년 매도분 부터는 고가주택의 2년거주 여부에 따른 장기보유특별공제 차별화
= 2년 거주 : 24~80%(3년~10년 8%씩 증가) / 2년 미거주 : 6~30%(3년~15년 2%씩 증가)
2021년 이후 양도분 부터는 1주택 비과세 산정기간 요건강화(다주택자는 다른주택 모두 양도하고 최종적으로 1주택 보유하게 된날 부터 2년 가산)
2주택자
기본세율 (6~42%) + 10%중과(규제지역), 장특공:6~30% (3년~15년, 2%씩 증가)
= 규제지역내 주택 매도시 양도세 증가 및 장특공 배제 (규제외 지역 먼저 매도하면 중과 안됨)
3주택 이상자
기본세율 (6~42%) + 20%중과(규제지역), 장특공:6~30% (3년~15년, 2%씩 증가)
= 규제지역내 주택 매도시 양도세 증가 및 장특공 배제 (규제외 지역 먼저 매도하면 중과 안됨)
일시적 2주택자
규제지역 내는 현행 3년에서 2년내 처분해야 비과세 (9.13 이전 계약분은 3년 유효)
상가주택
현재는 주택면적이 상가면적보다 크면 9억 이내인 경우 1주택 비과세 가능하나,
2022년 이후 매도시에는 실거래가 9억이상이면 주택과 상가 면적을 분리해서 양도세 산정 (9억이내는 기존방식)
중과배제주택(해당주택 매도시)
장기임대주택(6억이하, 조정지역은 9.13이전분, 단기는 2018년 4월 이전분), 상속주택(5년내), 양도세감면주택(주택수 미포함), 어린이집(5년후), 장기사원주택(10년후), 지방 기준시가 3억이하 주택(다주택 중과 판단시에도 주택수 배제), 부모합가/결혼합가 2주택자(5년내), 1억이하 소형주택, 취학/근무/요양 목적 2주택자 (3억이하/1년이상 거주)
* 양도세 중과배제주택 매도시 장특공 혜택은 요효 (3년부터 2%씩 증가 최대 30%)
조합원 입주권
실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도소득 금액 산정 (9억 이하 비과세, 이상은 장특공 연간 8%씩 공제)
이축권
기존에 불명확한 소득세를 기타소득이 아닌 양도소득세로 과세하기로 함.
단기 다주택 매도
동일 과세기간에 2개 이상의 자산 양도시 비교과세 적용 - 각각의 양도소득 과세표준을 합산해 기본세율을 적용하여 산출한 세액과 단기 또는 조정지역 중과요율 등을 각각 적용하여 산출한 세액의 합계 중 큰 금액으로 양도세 납부
2. 총부세
세율
현행 0.5~2%에서 0.5~3.2%로 상향 (3주택자&조정지역2주택자:구간별 0.2%~0.5% 증가)
세부담 상한
현행 150%에서 300%로 인상
과표구간 신설
과표 3억~6억 신설 : 0.7% 적용
공정시정가액 반영율
현행 80%에서 2019년부터 연 5%씩 인상하여 2022년에는 100% 적용
3. 대출
1주택자 주택담보대출
1주택자 규제지역내 신규구입 주택담보대출 원칙적 금지(조건부 예외:2년내 처분 이사/직장근무별거/별거분양 - 투기&과열 40%/ 조정:60%), 기타지역 - LTV:60%, DTI:50%
다주택자 주택담보대출
2주택 이상자의 규제지역내 신규구입 주택담보대출 금지, 기타지역 - LTV:60%, DTI:50%
고가주택 주택담보대출
공시가격 9억 초과 고과주택 주택담보대출 원칙적 금지(예외:무주택자의 2년내 전입조건, 투기&과열:40% / 조정:60%)
임대/매매 사업자대출
대출시 9.13이전에 등록된 임대주택은 주택수에 포함하지 않으나, 9.13 이후 등록 임대주택은 주택수에 포함
임대/매매사업자 LTV 강화 (투기/투기과열지구:80%→40%), 조정지역 및 그 외 지역:80% 가능
전세자금대출
무주택자는 소득조건 없이 가능하고, 2주택 이상자는 불가능
1주택자:시가 9억이상 고가주택 보유자는 불가능하고, 그 이하인 경우 부부합산 소득 1억 미만까지 가능
(기본:7천만, 맞벌이:8500만, 1자녀:8천만, 2자녀:9천만, 3자녀:1억)
임차보증금 반환대출
1주택자:투기&과열지구는 40%/조정지역은 60% (9억초과 규제지역 주택:본인 입주조건으로 임차보증금 이내)
2주택자:규제재역 대출불가 (단, 기존 주택매매계약서 + 계약영수증 제출시 1세대와 동일)
4. 청약
분양권 주택간주
분양권/입주권 주택 소유 간주 (2018.12.11 이후 분부터)
분양권 양도세
규제지역 분양권 양도세는 무조건 50% 중과 (원래 1년 미만 40%, 그 이상은 일반과세 6~42%)
전매제한
분양가 상한제 적용주택 전매제한 8년 (거주의무기한 5년)
무주택 간주 주택
1. 상속주택 공유지분 (부적격 통보 받은날로부터 3개월 이내 지분을 처분하는 경우)
2. 수도권 제외 지방 면 단위 행정구역의 단독주택에 거주 후 이주한 경우 (20년된 단독주택, 85m²이하 단독주택, 직계족속/배우자로부터 상속받은 단독주택)
3. 개인주택사업자의 부양목적 건설 주택 ( 부적격 통보 받은날부터 3개월 이내 처분할 경우)
4. 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택
5. 20m²이하의 소형,저가주택 또는 분양권 (2호 이상 소유자는 제외) - 국민주택 청약시에는 주택 인정
6. 60세 이상의 직계존속(배우자 직계포함)의 주택 또는 분양권
7. 낡은 폐가 또는 멸실 주택 (부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물
8. 미분양 발생 단지 아파트의 분양권 (선착순 추첨 분양권 포함)을 소유한 경우 (분양권 매수자는 제외)
5. 임대사업자
취득세
2021년까지 60m²이하의 공동주택 (아파트/오피스텔/다세대주택)을 취득후 2개월 이내 등록 시 100% 감면 (면제금액 200만원 초과시 85% 감면)
재산세
2021년말까지 2호 이상의 공동주택 (아파트/오피스텔/다세대주택) 등록시 감면
( 40m²이하:100%, 40~60m²:75%, 60~85m²:50%) 다가구주택은 모든 호수가 40m²이하이어야 하므로 사실상 불가능
임대소득세
2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율 인하 (70%→60% 400만원 공제, 미등록시는 50% 200만원 공제)임대소득세 감면률은 2021년부터 장기는 현재 75%에서 50%로 축소되고 4년 단기는 30%에서 20%로 축소됨.
소득세 계산을 위한 주택수 산정시, 공동명의 주택은 연간소득 600만원 이상 또는 기준시가 9억초과의 30%를 초과하는 지분을 가지고 있으면 공동명의자 모두 각각 주택수에 가산함 (3주택자는 전세보증금도 환산 포함)
종부세
9.13이후 구입한 규제지역내 주택을 임대주택으로 등록해도 종부세 합산, 기타지역은 합산 배제
(9.13이전취득 등록 장기임대주택과 2018년 4월 1일 이전 등록한 단기임대주택은 종부세 합산 배제)
양도세
임대주택도 기본적으로 주택수에 포함되므로 일반주택 2주택 이상 보유시 3주택이랑 다주택자가 됨 (일반주택 1개의 거주주택은 별개)
9.13이후 구입한 규제지역내 주택을 임대주택으로 등록 후 매도해도 양도세중과, 기타 지역은 중과 배제 준공공임대주택 조건 비만족시에도 양도세 중과됨 (5% 인상률, 8년이상 유지 등) 장기보유특별공제 혜택 (8년:50%, 10년:70%) 기준강화
→ 9.13이후 취득 주택은 85m²이하 조건 외에 기준시가 6억이하를 만족해야함
거주주택 비과세
[임대사업자 1주택 비과세 여건강화] 2019년 2.12 이후 취득 거주주택은 2년 이상 거주시 평생 1번에 한해 비과세 적용
임대주택을 거주주택으로 전환한 경우도 양도차익 과세. (단, 마지막 남은 임대주택 하나를 거주주택으로 전환시에는 비과세)
10년 보유후 장특공70% 혜택보는게 유리함
[아파트너리포트] 2019. 12. 10
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